十萬月供,六套房子賣不賣?往年投資公式“失效”,中國190萬億私人財富往哪兒投

姜鑫2019-10-12 09:55

經濟觀察報 記者 姜鑫 

賣還是不賣?

多年篤信房地產投資并因此獲取超額收益的高女士,開始陷入焦慮。往年的投資公式似乎“失效”。在這個本是房地產金九銀十的上漲期,北京的二手房價格連續下降了8個月。

名下擁有六套房產的高女士,不知手中的房子是去是留?賣的話,價格很難達到自己的心里預期;不賣,近十萬的月供令其倍感壓力。

浸淫金融行業多年的李林(化名),當下的迷茫也不亞于高女士。一直把資產放在金融產品中獲益的他,如今擔心找不到有效的財富保值增值通道。“少量私募權益類基金,加之銀行理財、債權型基金以及保險,有更好的建議嗎?”在談到資產配置時,李林介紹了自己的情況后,又把問題拋給了記者。

似乎沒有任何一個時期比現在更讓人迷茫。“房住不炒”的調控政策下,房價單邊上漲被按下暫停鍵,經濟動能轉換的過程中,人們都在期待一個“新經濟”接棒的時間點;盡管不少金融機構業績報告中大談投資收益,但大盤至今仍在3000點下艱難地攀爬,投資者立于股市之門,窺探是否有機會。房市和股市之外,基金、債券、理財產品、甚至是貴金屬產品,經歷過一波波浪潮過后,似乎并不能吸引人們長久的關注。

同為金融專業畢業,李林的同學們遍布在銀行、證券、基金等各個金融行業,且在年過四旬后,大多已走上管理崗位。作為一家金融企業的高管,李林直言自己是個保守派。

就在前兩年,李林曾經覺得他們在投資上“路子很野”,膽子也大,因此獲得的財富效應也比較可觀,車子品牌和房子面積外,最為明顯的區別是自家孩子上公立學校,而不少同學家的孩子在讀國際學校。

但目前來看,穿越過股市的牛熊交疊、新三板的短暫狂熱、P2P的一夜入冬,李林開始慶幸自己當時沒有那么躁動。一位工作在證券公司的同學曾經在新三板股權投資火爆、P2P牛市中狂熱入場,如今卻鎩羽而歸。“錢往哪兒投?”這個問題讓手里有著一定數量閑置資金的中產階級迷茫,甚至不知所措。但人們似乎又必須給口袋里的鈔票尋找出路,低利率大幕拉開,該如何讓財富跑過時間和通脹的洪流?

走進低利率時代

自2018年至2019年,“弱周期”、“經濟下行”一直是宏觀環境的關鍵詞。進入2019年,貿易摩擦以及外部環境的不穩定,更給投資者帶來了不確定性隱憂。

喜歡和同學同事談論時事和環境的李林對幾個變化印象深刻:

2019年8月1日(北京時間),美聯儲聯邦公開市場委員會(FOMC)突然宣布,將聯邦基金利率下調25個基點,達到2.0%至2.25%,并表示將于8月初結束縮表,就在當日,巴西央行宣布降息50個基點,隨后其他國家跟隨。

9月19日,美聯儲再度降息25個基點,而在這之前,歐洲央行也祭出了“降息+QE”組合拳。

在人民幣匯率破7,LPR(貸款市場報價利率形成機制)改革落地后,9月15日,央行宣布于2019年9月16日全面下調金融機構存款準備金率0.5個百分點,同時額外對相關城商行下調存款準備金率1個百分點,總共釋放資金約9000億元。

李林表示,美聯儲降息后,他曾與同學討論這是否意味著新一輪的降息周期的打開,但透過美聯儲官員對是否需要進一步寬松存在著分歧來看,并不能得出一致結論,但無論怎樣,寬松的環境都有利于資產價格的有益變動。

不容忽視的是,目前仍然有很多不確定性存在。策略分析師們稱,目前貨幣政策寬松態度確認,但整體步調仍較為謹慎克制,兩者博弈加劇而無風險利率加大波動;另一方面,全球不確定性事件爆發,全球貿易環境收緊和沙特事件加劇市場對不確定性的預期。

在2018年,由于美聯儲的持續加息對國內外各類市場形成較大壓力,風險資產跌幅較大,而現金類資產(如美元和黃金)以及固收類資產表現較好。進入2019年后,市場隨著環境的變化而發生改變:去年跌幅較大的全球股市全面反彈;全球固收類市場繼續穩中向好;貴金屬市場開始閃耀,黃金重新轉強而鈀金則創出歷史新高;大宗商品市場有所分化,原油價格漲幅居首。

在資金由風險資產向固收、現金類資產的回流過程中,李林身邊發生了不少故事。

李林一位曾經工作在某中型券商場外市場部的同學孟凡(化名),在今年實現了由投行到私募的職業轉變,這或多或少有些無奈和意外。

據李林介紹,在孟凡諸多工作、行業群外,還有兩個群格外活躍,孟凡是其中一個群的管理員。這個群成立于2017年,群友因為購買了某款新三板定增私募產品而聚在一起,這只產品已經在2018年到期,目前仍未能實現退出。由于當初與銷售基金的承銷人員相熟,孟凡買入了50萬,但以市值來看,已所剩無幾。而這是當年孟凡所在團隊保薦幾家企業成功掛牌后的部分年終獎,彼時市場熱情高漲,孟凡又充滿信心,甚至把一些項目推薦給了身邊的親友。而之所以擔任管理員,也是這個原因——既熟悉企業團隊,也有其他朋友一起投資,孟凡很想溝通雙方找到一個相對中和的退出辦法,但是并沒有得到理想的解決。

李林表示,隨著風險資產出現波動或巨大變化,靠譜的增值渠道越來越窄。而孟凡在經歷兩次失敗投資后,開始把目光投向銀行理財,李林總結為回歸“理性”。但不容忽視的是,伴隨著無風險利率的不斷下行,銀行理財逐漸告別了剛兌和保底,收益波動加劇。與此前相比,銀行理財收益率在下行。截止到2019年8月,剔除了結構性存款產品后,銀行理財產品預期收益率已連續18個月下跌,8月銀行理財平均預期收益率為4.04%,余額寶等寶寶類基金更是落至“2”時代。

像李林這個年齡段的朋友,雖然一些人可投資資產已有幾百萬甚至更多,但個別人投資踩雷或遭遇P2P跑路,也遭成了一時間資產大幅縮水。

而更令李林們感到焦慮的是,缺乏有效保值增值渠道,中產對于未來家庭的收入和支付的信心并不足,子女教育、醫療、養老都是難以言說的沉重。

據招商銀行和貝恩公司聯合發布的《私人財富報告》顯示,2018年末我國個人持有的可投資資產總規模已達190萬億元。其中可投資產在1000萬以上的高凈值人群人數和可投資產總額分別已達197萬和61萬億人民幣。

當190萬億可投資資產遇上流動性寬裕和低利率環境,手有閑置資金的中產該如何尋找財富安放之所?

錢可以去哪兒?

高女士的苦惱還在繼續,掛了幾個月的房子最終沒有賣出去,看房的人不少,但買方的出價都低于自己的心里預期。雖然掛出的房子購置成本不足300萬,但想想近幾年的漲幅,高女士不愿意在標價800萬的基礎上降價50萬甚至100萬賣出。

賣與不賣,高女士陷入糾結。夫妻兩人均是北京本地人,因為雙方父母均看好房地產行業,非常支持兩人的投資,幾度出手后,高女士家庭擁有了六套房,月供近十萬,盡管并非高薪工作,但六個“錢包”齊發力加之租金收入也能承受。但近來“房住不炒”的政策要求下,北京的房價出現穩中微降的狀態,當二手房價出現8個月下降后,高女士愈發焦慮。

如果房價不漲,由于租金收益低、資金成本大,買房者或有房者的資本收益有可能是負值。隨著孩子和父母年齡的增長,高女士和丈夫面臨的感受壓力會越來越大。

在高女士的同事看來,她的煩惱略顯“甜蜜”。同事盡管已經在豐臺區有了房子,但當孩子到了上小學的年紀,想要換學區房,但現狀是手中閑置資金少不足,目前的房子出手又很慢,學區房也很難入手。

據《中國家庭財富調查報告(2018)》顯示,房產凈值是我國家庭財富最主要組成,2017年占比達到66.4%。有人曾做過這樣的計算,過去十年如果投資大宗商品一直持有,累計只能得到30%的回報,投資債券有51%的回報,投資股票有57%的回報,而投資房地產能夠獲得265%的回報。

LPR(貸款市場報價利率)改革后,貨幣政策基本形成了對房地產領域收水、對非房地產領域放水的結構性寬松格局。單邊上漲預期不再,或許意味著,金融資源和居民資產或迎來再分配。

在李林看來,從中長期來看,經濟轉型、利率下行,都有利于金融資產價格上漲,金融資產配置的大時代正在來臨。

機會在哪里呢?

股市似乎是大家看到的第一個出口。相聚資本總經理梁輝對經濟觀察報表示,在低利率環境下,高收益產品更受青睞,而房地產未來十年升值空間有限,二級市場是最好的出口。

平安證券策略團隊曾在第四季度資產配置報告中提到,A股市場和債券市場在四季度將受益于國內寬松周期的開啟,但是貨幣政策表態仍然相對克制且受通脹走高影響,因此盡管無風險利率下行趨勢確認,但波動有所加大且空間有所受限。

從年初以來,科創板一直是資本市場的主線,6月科創板開盤市場平穩,三季度創業板表現搶眼,這意味著市場對于資本市場的改革期待很高。此外,今年以來外資呈現不斷流入的態勢,資本市場在開放和吸引長期資金上都給市場帶來積極信號。

梁輝更看好明年的機會,“當前宏觀經濟處于底部區間,未來存在流動性邊際改善的可能,股市同樣處于相對底部的區間,相對來講明年會有更多的機會。”梁輝認為,隨著外資流入,A股市場明年貨幣環境會好轉,諸多影響A股的因素也會邊際改善:貿易摩擦影響可能會逐漸減弱,利率持續走低,會使得有更多資金會回到股市,同時現在股市估值比較低;此外,明年將迎來5G應用的試水期,技術創新領域可能存在機會。

寬松的流動性環境下,李林最先配置的是債券基金。他的邏輯是,當越來越多國家進入負利率狀態,中國的債權將成為吸引資金的高收益資產,以美國為例,中國國債在收益率水平上,跟美國10年期國債還有130bp左右的利差。

在問到黃金配置時,李林表示,妻子曾在菜百買了兩根金條。在低利率背景下,經濟前景的不確定性,使得黃金作為無息資產相對于債券的配置價值不斷凸顯,避險需求和貨幣貶值將導致資金涌入黃金市場。今年以來,包括中國在內的國家和地區央行都持續增持黃金,根據世界黃金協會的統計,今年全球各國央行的凈購金量已超過400噸,這是自2010年央行購金出現凈購買以來的最高年度累計水平。

在李林看來,長期來看黃金會有不錯的走勢,但短期上,自己不好判斷。中信建投分析師秦源也有著相似的看法,受美國經濟走勢、貿易摩擦、英國脫歐進展、美國選舉以及Libra的推進等因素影響,黃金長牛的背景下,短期可能難以走出大幅方向性行情。

對于市場大部分資金來看,回流最多的地方是銀行。而隨著大資管新規以及銀行子公司的開業,銀行理財正在向“凈值化”、“破剛兌”轉變,普益標準監測數據顯示,2019年9月,全國373家銀行共發行了8564款銀行理財產品,發行銀行與上期持平,產品發行量減少268款。

學會和時間做朋友

在相聚資本服務的客戶中,有客戶與孟凡有著相似的投資經歷。

這些人身上,不乏盲目跟風、追熱點,投資高度集中等特點。在梁輝看來,包括很多金融機構高管在內在投資上都沒有做到足夠理性。資產一定要配置,要有中期、短期、長期的配置,同時還要有高風險、中風險、低風險的配置,要真正做到組合管理;其次,是選擇適合自己的理財產品,市場上的金融機構和銷售有很多,為什么很多人在P2P上、在股權投資上踩雷了,一方面是銷售機構在宣傳時盲目夸大收益,盲目的保本,對投資者產生了誤導,使得一些沒有響應風險承受能力的人也進來了;而另一方面,投資者對產品并不了解,包括所投資的資產、風險的暴露和為收益所支付的流動性這些東西都沒有正確的認識和了解,選擇了太多不適合自己的產品,最后出現了問題。“另外,流動性和集中度也是需要考慮的一個重要因素,2015年很多熱點項目現在都面臨著退出困難,也有不少人同時踩雷了多家P2P公司,都是因為沒有做好資產配置,沒有正確的認識自己風險承受能力。”梁輝表示。

中產理財要學會和時間做朋友,一位保險資產管理公司高管給出這樣的建議,而他的配置建議更加直接:資金屬性決定投資偏好,短期資金適合銀行理財,兩三年周期資金可買股票或股票型基金,五年以上資金可投資股權。

上述高管還提到,作為投資者來說,還需要面對剛性兌付大幕拉開的改變,這需要對風險有新的認知和定義,根據收益率選擇產品,卻不看風險將成為過去時。

擁有多年信托銷售經驗的理財師翁晟則表示,在信托領域來看,2011年左右入市的投資者屬于比較有投資經驗的,比較謹慎;2017年左右入市的投資者經驗較少,屬于謹慎貪婪型,一方面希望博取較高的收益,另一不方面又想風險相對低;還有一部分小白客戶,仍然相信信托可以剛性兌付。

而隨著違約時間的頻繁發生,中產的理財觀念和投資者教育亦需要不斷完善。

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金融機構新聞部記者
關注證券、新三板、保險行業與上市公司相關領域。擅長深度報道。
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